Tahliye taahhütnamesi, kira hukukunda kiralananın tahliyesini sağlayan önemli hukuki araçlardan biridir. Türk Borçlar Kanunu’na göre düzenlenen bu belge, kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması durumunda ev sahibine icra takibi veya dava yoluyla yasal tahliye hakkı tanır. Ancak geçerli bir tahliye taahhüdünden bahsedebilmemiz için kanunda öngörülen şartların bulunması gerekir.

Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri ise tahliye taahhüdünde mutlaka gün, ay ve yıl şeklinde açık bir tahliye tarihi bulunmasının zorunlu olup olmadığıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 31.03.2026 tarihli, 2025/5750 Esas ve 2026/1764 Karar sayılı kararı, bu konuda dikkat çekici bir değerlendirme içermektedir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ancak buna rağmen taşınmazı boşaltmamışsa, kiraya veren kanunda öngörülen şartlarla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Tahliye taahhüdüne dayanılabilmesi için temel olarak;

• taahhüdün yazılı olması,
• kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması,
• kiracının kiralananı boşaltma iradesinin açık olması,
• tahliye zamanının belirli veya belirlenebilir olması

önem taşımaktadır.

Tahliye taahhütnamesinde bu şartların bulunup bulunmadığı, somut olayda tahliye uyuşmazlığının sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Yargıtay Kararına Konu Olay

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin önüne gelen uyuşmazlıkta taraflar, kira ilişkisi devam ederken kira sözleşmesinin uzatılmasına ilişkin bir ek protokol imzalamıştır. Bu protokolde kiracının kiralananı tahliye edeceğine ilişkin düzenlemeye de yer verilmiştir.

Uyuşmazlığın dikkat çekici noktası, tahliye tarihinin klasik şekilde belirli bir gün, ay ve yıl yazılarak gösterilmemiş olmasıdır.

Kiracı taraf, tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için kesin bir takvim tarihinin bulunması gerektiğini; sözleşmede kira döneminin sona ermesine ilişkin kullanılan ifadenin bu şartı karşılamadığını ileri sürmüştür.

Uyuşmazlık bu yönüyle, “Tahliye taahhütnamesinde mutlaka gün/ay/yıl şeklinde bir tarih yazılması gerekir mi?” sorusunu gündeme getirmiştir.

Yargıtay Ne Karar Verdi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi yaptığı değerlendirmede, somut olayın koşulları içerisinde tahliye taahhüdünü geçerli kabul etmiş ve Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına karar vermiştir.

Böylece Yargıtay, uyuşmazlığı yalnızca tahliye taahhüdünde belirli bir takvim gününün yazılı olup olmadığı üzerinden değerlendirmemiş; sözleşmenin ve ek protokolün bütünü çerçevesinde tahliye zamanının açık ve net şekilde belirlenebilir olup olmadığına önem vermiştir.

Tahliye Taahhüdünde Gün, Ay ve Yıl Yazılması Şart mı?

Tahliye taahhüdünün kiracının hangi tarihte kiralananı boşaltacağını tereddüde yer bırakmayacak şekilde ortaya koyması gerekir. Bununla birlikte Yargıtayın söz konusu kararı, bu belirlemenin her durumda yalnızca “31.12.2026” gibi gün/ay/yıl formatında yazılmış bir takvim tarihiyle yapılmasının zorunlu olmadığına işaret etmektedir.

Başka bir ifadeyle önemli olan yalnızca kullanılan tarih formatı değil, tahliye zamanının sözleşme hükümleri birlikte değerlendirildiğinde açık ve belirlenebilir olmasıdır.

Örneğin taraflar arasında imzalanan belgelerde kira döneminin başlangıç ve bitiş tarihleri açıkça belirlenmiş ve tahliye yükümlülüğü de belirli bir kira döneminin sona ermesine bağlanmışsa, somut olayın özelliklerine göre tahliye tarihinin belirlenebilir olduğu sonucuna ulaşılması mümkün olabilir.

Ancak bu durum, tahliye tarihi içermeyen veya belirsiz ifadeler taşıyan her taahhütnamenin geçerli olacağı anlamına gelmemektedir. Her somut olayın, taahhütnamenin ve taraflar arasındaki sözleşmenin içeriğine göre ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Kira Sözleşmesi Devam Ederken Verilen Tahliye Taahhüdü Geçerli Olabilir mi?

Tahliye taahhüdü bakımından önemli konulardan biri de taahhüdün ne zaman verildiğidir.

Türk Borçlar Kanunu 352. madde kapsamında, tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesini gerekmektedir.

Yargıtayın söz konusu kararında ise kiralanan zaten kiracının kullanımında iken bir başka deyişle kira ilişkisinin devamı sırasında taraflar arasında ek protokol düzenlenmiştir.

Dolayısıyla karar, kiracının taşınmazı kullanmaya devam ettiği dönemde sonradan düzenlenen bir ek protokol içerisinde yer alan tahliye taahhüdünün de diğer geçerlilik şartlarının bulunması hâlinde hukuki sonuç doğurabileceğini göstermesi bakımından önemlidir.

Tahliye Taahhüdüne Dayanarak Ne Zaman İşlem Yapılmalıdır?

Geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması tek başına yeterli değildir. Kiraya verenin kanunda öngörülen süreleri de gözetmesi gerekir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi kapsamında, kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu süre tahliye süreci açısından büyük önem taşımaktadır.

Bu nedenle tahliye taahhütnamesi bulunan bir kira ilişkisinde yalnızca belgenin geçerliliğinin değil, tahliye tarihi ve bu tarihten sonra başlatılan hukuki işlemlerin zamanlamasının da birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Karar Neden Önemli?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 31.03.2026 tarihli kararı özellikle iki açıdan önem taşımaktadır.

Birincisi, tahliye taahhüdünde mutlaka gün/ay/yıl formatında bir takvim tarihi bulunup bulunmaması tartışmasına ilişkin değerlendirmedir. Karardan çıkan sonuç, tahliye zamanının sözleşme ve ek protokol hükümleri kapsamında açık ve net şekilde belirlenebilmesinin önem taşıdığıdır.

İkincisi ise kiralanan hâlihazırda kiracının kullanımındayken düzenlenen ek protokol içerisinde tahliye taahhüdü verilmesinin, sırf kira ilişkisi devam ediyor diye kendiliğinden geçersiz sayılamayacağıdır.

Bu yönüyle karar, hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından tahliye taahhütnamelerinin hazırlanması ve değerlendirilmesinde dikkat edilmesi gereken önemli noktalar içermektedir.

Sonuç

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği yalnızca belgenin başlığında “tahliye taahhütnamesi” yazılı olup olmadığına veya tahliye tarihinin belirli bir formatta gösterilip gösterilmediğine göre değerlendirilemez.

Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesi, yazılı olması, tahliye iradesinin açık olması ve tahliye zamanının tereddüde yer bırakmayacak şekilde belirli veya belirlenebilir olması önem taşımaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/5750 E., 2026/1764 K. sayılı kararı, özellikle ek protokollerde yer alan tahliye taahhütlerinin ve tahliye tarihinin belirlenebilirliği meselesinin değerlendirilmesi bakımından güncel ve önemli bir örnek oluşturmaktadır.

Bununla birlikte tahliye taahhüdünün geçerli olup olmadığı ve buna dayanılarak tahliye yoluna başvurulup başvurulamayacağı, her kira ilişkisi ve belge özelinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 31.03.2026 tarih, 2025/5750 E.  ve 2026/1764 K. Sayılı Kararı

MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/… E., 2025/3486 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : … 20. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/… E., 2024/1010 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından duruşma talepli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, duruşma talebinin kararın niteliği itibariyle reddine, temyiz incelemesinin dosya üzerinden yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili; müvekkillerinin … Alışveriş Merkezinde bulunan … sayılı bağımsız bölümü 30.04.2007 tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verdiklerini, bu sözleşme devam ederken taraflar arasında imzalanan 14.09.2017 tarihli ek protokol ile kira süresinin 31.12.2022 tarihine kadar uzatıldığını, ek protokolün (2.) maddesinde yer alan; “On beşinci kira döneminin hitamından en az 6 (altı) ay önce yazılı olarak Kiralayan tarafından Kiracıya bildirilmesi halinde, Kiracı kiralananı on beşinci kira döneminin hitamında tahliye ederek boş bir şekilde anahtarlarıyla birlikte Kiralayana teslim edecektir. Kiracının bu maddedeki taahhüdü gayrikabili rücu tahliye taahhüdü niteliğindedir.’’ hükmü ile davalının kiralananı tahliye etmeyi taahhüt ettiğini, bu tahliye taahhüdü uyarınca 20.06.2022 tarihinde davalıya gönderilen ihtarnamenin 24.06.2022 tarihinde tebliğ edildiğini, kiralananın tahliye edilmemesi üzerine davalı aleyhine tahliye talepli icra takibi başlatıldığını, davalının takibe haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, kira sözleşmesinin feshine ve kiracının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; müvekkili şirket tarafından bugüne kadar kira sözleşmesinden kaynaklı mali yükümlülüklerin tam ve eksiksiz olarak ifa edildiğini, geçerli ve usulüne uygun bir tahliye taahhüdü bulunmadığını, tahliye taahhüdünün açık ve net bir tarih içermesi gerektiğini, tahliye şartlarının gerçekleşmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki kira sözleşmesi ve ek protokole göre, 30.04.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 30.04.2012 tarihinde 5 yıllık süresinin dolduğu, 14.12.2012 tarihli ek protokol ile kira sözleşme süresinin 5 yıl daha uzatıldığı, 14.09.2017 tarihli ek protokol ile kira sözleşme süresinin 01.01.2018 tarihinden 31.12.2022 tarihine kadar 5 yıl daha uzatıldığı ve bu protokolün (2.) maddesi ile belirtilen, kira dönemi sonu olan 31.12.2022 tarihinden 6 ay önce ihtar şartının sağlanması konusunda … Noterliğinin 20.06.2022 tarihli ihtarnamesinin davalıya 24.06.2022 tarihinde tebliğ edildiği, buna dayalı icra takibinin ise 05.01.2023 tarihinde yani 1 aylık süre içinde açıldığı gerekçesiyle; davanın kabulüne, davalının takip dosyasına yapmış olduğu itirazın iptali ile takibin devamına, davalının kira sözleşmesine konu bağımsız bölümden tahliyesine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; dava devam ederken davacıların kiraya veren sıfatlarının sona ermiş olması nedeniyle davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini, davacıların bu durumu bilinçli olarak gizlediklerini, dosyaya sunulan uzman görüşünün değerlendirilmediğini, tahliye taahhüdüne ilişkin hükümlerin kamu düzeninden olup, kiracı aleyhine olarak geniş yorumlanmasının mümkün olmadığını, bu nedenle kararlaştırılan tahliye tarihinin mutlaka net, kesin bir takvim tarihini belirtmesi gerektiğini, sözleşme ile kararlaştırılan on beşinci kira döneminin sonu ifadesinin ise Kanun ve Yargıtayın aradığı şartları taşıyan bir tahliye taahhüdü niteliğinde olmadığını, tadil mahiyetinde olan ek protokolde yer alan beyanın, fesih maddesi olduğu kabulü ile ek protokol imza edilerek, müvekkili şirketin iradesinin sakatlandığını ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
B. Gerekçe ve Değerlendirme
Uyuşmazlık, tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan takibe vaki itirazın iptali ile kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
Temyiz olunan kararın dayandığı bilgi ve belgelere, külli halefiyet ilkesi gereğince devralan ve unvan değişikliği ile varlığını sürdüren şirketin önceki şirketlerin taraf olduğu hukuki ilişkilere aynen halef olmasına, dava konusu 14.09.2017 tarihli sözleşmenin, kira sözleşmesinin uzatılmasına ilişkin ikinci ek protokol olarak hazırlanıp taraflarca imzalanmasına, kiralananın kiracı elinde bulunduğu sırada yeni yapılan kira sözleşmesi ile kararlaştırılan tahliye tarihinin açık ve net olarak yazılı olduğunun anlaşılmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
31.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

********* Kişisel Verilerden Arındırılmıştır ******************** Kişisel Verilerden Arındırılmıştır **********